Como muchos sabréis, el pasado 18 de marzo de 2020 se publicó el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.
Entre sus estipulaciones se recogen una serie de prerrogativas
orientadas a facilitar el pago de los prestamos hipotecarios de vivienda
habitual en lo que dure esta crisis sanitaria.
Estos días, el Gobierno publicó, de igual modo, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptanmedidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacerfrente al COVID-19; ampliando el espectro que permite acudir a esta moratoria a los locales de negocio y a las viviendas arrendadas hipotecadas.
Estos días, el Gobierno publicó, de igual modo, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptanmedidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacerfrente al COVID-19; ampliando el espectro que permite acudir a esta moratoria a los locales de negocio y a las viviendas arrendadas hipotecadas.
En concreto, la exposición de motivos del Real Decreto-ley 8/2020, señala:
«El presente real decreto ley adopta
una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los
deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del
Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de
alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el
COVID-19.
La atención de todas las personas
en condiciones de vulnerabilidad es una de las prioridades estratégicas del
Gobierno y en las actuales circunstancias deben ser un colectivo especialmente
protegido. Por ello es de especial importancia garantizar el derecho a la
vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad
que vean reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del
COVID-19.
… … …
La experiencia acumulada tras la
crisis financiera de 2008 aconseja ampliar significativamente la protección a
este colectivo para que puedan acceder a una moratoria en el pago de sus
hipotecas y evitar la pérdida de sus viviendas. Adicionalmente, esta medida
también beneficia a las entidades financieras en la medida que ayuda a contener
la morosidad en una situación extraordinaria, como la actual.».
Las medidas vienen establecidas entre los artículos 9 y 16 del Real
Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, y se orientan explícitamente a suspender
la deuda hipotecaria durante el plazo establecido por la entidad, a la inaplicación
durante el periodo de vigencia de la cláusula de vencimiento anticipado y a la
suspensión de todo interés adherido al préstamo (se entiende incluidos los
de demora, la comisiones por impago…, etc.).
¿Quién puede acogerse a esta moratoria hipotecaria?
Las
medidas previstas se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito
garantizados con hipoteca inmobiliaria que graven viviendas habituales cuyo
deudor se encuentre en los «supuestos de vulnerabilidad económica»;
alcanzando, igualmente, a los fiadores y avalistas del deudor principal,
respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas
para el deudor hipotecario.
Es
decir, alcanza tanto a prestamos como a créditos que carguen a la vivienda
habitual con una deuda hipotecaria; y no sólo se pueden beneficiar los
prestatarios directos, si no todos aquellos que respondan del contrato frente a
la entidad financiera.
Los
fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán
exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor
principal, antes de reclamarles la deuda garantizada.
Del mismo modo, y tras la última reforma, se amplía la moratoria a los prestatarios de local de negocio y a los propietarios de un inmueble, distinto de su vivienda habitual, que arrienden.
Del mismo modo, y tras la última reforma, se amplía la moratoria a los prestatarios de local de negocio y a los propietarios de un inmueble, distinto de su vivienda habitual, que arrienden.
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¿Qué entendemos por «supuestos de vulnerabilidad económica»?
1.- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad
familiar no supere, EN EL MES ANTERIOR A LA SOLICITUD DE LA MORATORIA,
los siguientes umbrales:
- Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM)
[El IPREM mensual vigente asciende a 537,84 €, por lo que el
límite no debe superar los 1.613,52 €.].
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
[Entendiendo que el IPREM completo es “1”,”0,1” veces el IPREM
serían 53,78 €, y “0,15” serian 80,67 €.
Luego por un hijo a cargo, el limite se ampliaría a 1.774,86 € (3
veces el IPREM)
Y por un hijo a cargo en familia monoparental a 1.855,53 €.].
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
[Como ya hemos dicho el IPREM mensual vigente asciende a 537,84 €,
por lo que el límite no debe superar, en este caso, los 2.151,36 €.].
- En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM.
[Como ya hemos dicho el IPREM mensual vigente asciende a 537,84 €,
por lo que el límite no debe superar, en este caso, los 2.689,20 €.].
2.- Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de
desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida
sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
[Por «pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de
sus ventas» podría entenderse que su facturación se hubiera reducido un 40%, Aunque
la normativa no es nada clara en este aspecto.
Los autónomos y profesionales también pueden estar en situación de
desempleo mediante la baja de su actividad.].
3.- Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte
superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los
miembros de la unidad familiar.
[Si en una unidad familiar se ingresan 1.000 euros netos, se superaría
este 35% si la suma de la cuota más otros suministros básicos (gas, luz, agua…,
etc.) supera los 350 €.].
4.- Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad
familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias
económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda según los
siguientes criterios:
- Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
[No se entiende claro este
precepto a nivel aritmético, pero resulta obvio que si una familia, por
ejemplo, ha ingresado estos días únicamente 500€ mensuales, y la cuota de su
hipoteca son 250 €, podría encajar en este supuesto.]
- Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta
caída sea al menos del 40%,
entendiendo que se trata de un empresario o profesional, en analogía con el
otro supuesto.
Como se puede observar, la dicción de los requisitos no es
clara y hay mucho margen para interpretación. Algo lógico, atendiendo a
la rapidez con la que han tenido que realizar esta normas.
¿Cómo se acredita que concurro en alguno de los anteriores supuestos?
Tal y como se establece en la normativa a estudio, se acreditará por
el deudor hipotecario ante el banco mediante la presentación de los
siguientes documentos:
- En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Para acreditar el número de personas que habitan la vivienda:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- Para acreditar la titularidad de los bienes:
- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos
exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
Además, este abogado bancario aconseja adjuntar todos
aquellos documentos que acrediten fehacientemente que se ha dado una «pérdida
sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas» o se ha
incurrido en un «supuesto
de vulnerabilidad económica»
(documentos contables, facturación del mes o trimestre, liquidación de impuestos,
nóminas que recojan únicamente el tiempo trabajado por cuenta ajena antes del
estado de alarma…, etc.).
¿Cuándo puedo solicitar esta moratoria hipotecaria?
Se podrá solicitar a la entidad financiera, hasta 15 días después
del fin de la vigencia del estado de alarma, acompañando a la solicitud la documentación relacionada anteriormente
descrita para acreditar que se cumplen las condiciones para adherirse a ella.
El banco debe proceder a implementar la moratoria en un plazo
máximo de 15 días.
¿Y que efectos tiene la moratoria?
La solicitud moratoria conllevará la suspensión de la deuda
hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación
durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado
que conste en el contrato de préstamo hipotecario.
Durante el periodo de vigencia de la moratoria, el banco no
podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos
que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente,
ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.
¿Pueden adherirse a estos beneficios hipotecarios prestatarios que tengan gravado un inmueble distinto a su vivienda habitual?
Si bien en un principio estrictamente no se reconocía a más beneficiario que a aquel prestatario de vivienda habitual: «esta inaplicabilidad de
intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados
en el presente real decreto-ley», recientemente se ha permitido adherirse a esta institución a los prestatarios de local de negocio y a los propietarios de un inmueble, distinto de su vivienda habitual, que arrienden la misma.
¿Qué ocurre si falseo los datos o sí se me aplican indebidamente estos beneficios?
El deudor hipotecario que se hubiese beneficiado de las medidas de
moratoria sin concurrir en un «supuesto
de vulnerabilidad económica», será responsable de los daños y perjuicios que se hayan
podido producir, así como de todos los gastos generados por la
aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las
responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y
deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de
vulnerabilidad económica
con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la
acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el
préstamo o crédito.
*Nota: La imagen aquí visualizada está
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