*NOTA: Las irregularidades en
escritura de préstamo hipotecario no tienden a limitarse a una única clausula,
sino que pueden
ser susceptibles de ser declaradas abusivas otras tantas del mismo.
Este despacho realiza una estudio exhaustivo del contrato de hipoteca de nuestro cliente, delimitando todas las cláusulas abusivas.
Este despacho realiza una estudio exhaustivo del contrato de hipoteca de nuestro cliente, delimitando todas las cláusulas abusivas.
Posteriormente, atendiendo a nuestro asesoramiento, es el cliente
quien decide que clausulas desea reclamar o que clausulas no.
*NOTA II: Esta materia está en constante
variación doctrinal y jurisprudencial, y no hay un criterio resolutorio
concreto, firme y estable al que atenernos.
Las siguientes indicaciones sobre este procedimiento se establecen
en función del criterio actual, ABRIL de 2020, sin perjuicio de que podamos ir modificándolo en función de las
variaciones que se vayan sucediendo de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y
del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
En cualquier caso, no dudes en ponerte en contacto con nosotros
para saber a ciencia cierta cual es el criterio mantenido en la fecha en la que
nos escribas.
¿Qué son las comisiones por descubierto?
La
cláusula relativa a la comisión gestión de impagados (también denominada comisión
por descubierto) es una disposición muy
habitual en la generalidad de los contrato hipotecarios.
Su finalidad es estrictamente
sancionadora,
ya que pretende sancionar el impago por
parte del cliente/prestatario del algún concepto, generalmente la cuota
mensual de hipoteca.
Es
decir, se trata de una comisión que
cobra la entidad bancaria prestamista cuando se deja de pagar alguna cantidad
debida.
Recientemente el Tribunal Supremo, por medio de la Sentencia nº 566/2019, de 25 de octubre (Rec. 725/2017), ha declarado abusivas las clausulas que recogen este tipo de comisiones.
Recientemente el Tribunal Supremo, por medio de la Sentencia nº 566/2019, de 25 de octubre (Rec. 725/2017), ha declarado abusivas las clausulas que recogen este tipo de comisiones.
¿Dónde radica la abusividad de esta cláusula?
Principalmente
en dos puntos:
1).- Por un lado, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de
octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en
su art. 3.1, viene a decir lo siguiente:
“Sólo podrán percibirse comisiones
o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados
expresamente por un cliente y siempre
que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos.”.
En
el momento en que se produce un “descubierto”, el recobro no es ni un servicio facilitado al cliente, ni un gasto en
que incurra la entidad por prestarlo. Siguiendo las directrices de la Orden
mencionada, no se podría dar lugar a una “comisión”, en tanto dicho cobro únicamente sirve al profesional
prestamista, no al consumidor.
2).-
Por otro lado, prácticamente todos los contratos hipotecarios que observan este
clausulado de impagados, incluyen en su
haber una clausula relativa al interés de demora.
Los intereses de demora ya suponen
un recargo
por lo que establecer a su vez una “comisión”, supone sancionar doblemente ese impago.
La
suma de la propia “comisión” más dicho interés demoratorio “…resulta una sanción civil o indemnización desproporcionada, que
carece de justificación y vulnera el art. 85.6
LGDCU…”. (SAP de Álava nº 411/2016 de 30 diciembre, Rec. 538/2016).
Pero, ¿y si yo he pagado regularmente cada cuota y no he generado ningún impago?
En
ocasiones, por circunstancias derivadas
mayoritariamente de problemas informáticos, la entidad gestiona el ingreso
de una determinada cuota mensual unos
días más tarde de cuando realmente se hizo el pago.
La
comisión que ello genera pasa generalmente desapercibida, ya que su importe es
muy pequeño. Ahora bien, la suma de
dichos importes tan reducidos en cuotas mensuales de préstamos hipotecarios que
pueden perdurar 20 o 30 años, genera un monto total algo más abultado.
¿Qué necesito para conocer si me están aplicando esta comisión?
Sera
necesario solicitar a la entidad un cuadro
de amortizaciones de toda la vida del préstamo. En él se hace referencia a
todas las transacciones que se han realizado, incluyendo el pago de cuotas y el
cobro de comisiones varias, tanto las susceptibles de poder ser declaradas
abusivas, como aquellas que son perfectamente licitas.
¿Cómo tramita este despacho este tipo de reclamaciones?
Primeramente,
se realiza un estudio de la
documentación aportada para cuantificar las cantidades a devolver y para
observar la posible existencia
de otras cláusulas susceptibles de ser declaradas abusiva.
Posteriormente,
atendiendo al espíritu del despacho, que
prima la negociación, la mediación y la conciliación por encima del litigio;
nos comunicamos de manera extrajudicial con la entidad de crédito para
exigir la restitución de las cantidades indebidamente cobradas.
Ante
una negativa o una falta de acuerdo, previo a un estudio pormenorizado del caso
en concreto, se iniciaría ya un procedimiento
judicial donde se argumentaría fundadamente las razones por las que
entendemos la devolución de las cantidades.
Consulte sin
compromiso el coste de una reclamación como está atendiendo a nuestros
criterios de tarifación.
*Nota III: La primera imagen aquí visualizada está libre de derechos o copyright y ha sido obtenida de pixabay.com
*Nota III: La primera imagen aquí visualizada está libre de derechos o copyright y ha sido obtenida de pixabay.com